نخستین هفته‌نامه تخصصی حمل و نقل

HAMLONAGHL WEEKLY

TWEEKLY.IR

امروز: ۱۳۹۸ دوشنبه ۲۷ خرداد | Monday 17 Jun 2019 | اِلأِثنين ١٣ شوال ١٤٤٠
پربیننده‌ترین:
تبلیغات
پروازنما تین نیوز
کیوسک
شماره: 127 | ۱۳۹۶ دوشنبه ۶ شهريور
کد خبر: ۱۴۳۵۰

یزدانی: رونق مسکن به هر قیمتی مطلوب نیست

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، در گفت‌وگو با «حمل‌ونقل»، اگرچه با دیدگاه وزیر راه و شهرسازی برای رونق مسکن با اتکا به نوسازی بافت فرسوده و با الگوی مشارکتی هم­‌نظر است، معتقد است رونق‌­گیری این بخش به یارانه دولتی نیاز دارد. ضمن آنکه گروه­‌های کم­‌درآمد ساکن بافت‌­های فرسوده که به هیچ عنوان امکان تأمین هزینه‌­های مسکن را ندارند، نیازمند اجرائی شدن طرح مسکن اجتماعی هستند.

 

آقای آخوندی در پاسخ به تأکید آقای روحانی درباره رونق­گیری بخش مسکن در دوره پیش‌رو، معتقدند این رونق برای دوری بازار مسکن از فضای سفته­‌بازی و افزایش ناگهانی قیمت می­‌تواند از مسیر بافت فرسوده محقق شود. از دیدگاه شما، برای تحقق این هدف چه پیش­‌نیازهایی لازم است؟
پیش از توضیح درباره امکان­‌پذیر بودن تحقق این هدف، لازم می­‌دانم این نکته را توضیح دهم که رونق مسکن حداقل تا یک‌سال‌ونیم آینده به معنی افزایش چندبرابری قیمت مسکن و شروع دوباره معاملات سفته­‌بازانه، اتفاق نخواهد افتاد. به تعبیر دیگر، رونق مسکن حتی از مسیر بافت فرسوده در دوره جدید، شبیه رونق دوره­‌های گذشته همچون سال­‌های ۸۶ و ۸۷ یا سال­‌های ۹۰ و ۹۱ شکل نمی‌گیرد.

 

چرا؟
این مسئله در شرایط اقتصاد کلان کشور ریشه دارد، ولی اگر به دنبال رشد سرمایه­‌گذاری در بخش مسکن باشیم، چه از طریق بافت فرسوده و چه پیگیری و اجرای طرح مسکن اجتماعی امکان­‌پذیر است. البته این نکته را یادآوری کنم که مناسب است بخشی از مسکن اجتماعی در بافت فرسوده اجرا شود. یعنی از طریق تأمین مسکن گروه‌­های کم‌درآمد و نوسازی بافت فرسوده رشد سرمایه‌گذاری امکان­پذیر است.

 

شما در صحبت‌­هایتان به این موضوع اشاره کردید که باید سرمایه‌­گذاری در بخش مسکن را از طریق بافت فرسوده و مسکن اجتماعی افزایش داد. چطور این ایده قابلیت اجرائی دارد؟
رونق‌گرفتن بخش مسکن از طریق بافت فرسوده نیازمند یارانه دولتی است. یعنی منابع دولتی باید در قالب یارانه به ویژه به بخش مسکن اجتماعی تخصیص پیدا کند؛ امری که تاکنون رخ نداده است. نکته مهم دیگر آنکه در بخشی از محدوده بافت فرسوده شهری، گروه‌­های کم­‌درآمد و در بخش دیگری هم گروه‌­های میان‌درآمدی ساکن هستند و حتی برای این گروه­‌ها نیز امکان تأمین هزینه­‌ها به تنهایی وجود ندارد و نیاز به حضور سرمایه­‌گذار است، اما در بافت فرسوده، هزینه‌‌های جانبی ساخت‌وساز بالا است.

 

چه هزینه­‌هایی؟
این هزینه­‌ها مواردی همچون تملک برای تجمیع پلاک و هزینه‌های مختلف حقوقی است که سودآوری در بافت فرسوده را نسبت به سایر نقاط شهری کمتر می­‌کند، بنابراین باید برای این بخش، یعنی گروه­های میان­‌درآمد یارانه و کمک­های حمایتی در نظر گرفته شود. برای گروه‌­های کم‌­درآمد هم چون اصولا سمت تقاضا توان تأمین نیاز خود را ندارد، حتما باید یارانه دولتی چه در محدوده بافت فرسوده و چه در خارج از بافت، با عنوان مسکن اجتماعی پرداخت شود. به این ترتیب، با تقویت سمت تقاضا از یک سو و تقویت ضعف و نقصان‌­های سرمایه­‌گذاری در بافت‌های فرسوده از سوی دیگر، می­‌توان سرمایه‌­گذاری در بخش را تحریک کرد تا در مسیر مثبتی قرار گیرد.

 

اما نباید این موضوع را فراموش کرد که رونق مسکن به هر قیمتی در میان‌مدت برای کل اقتصاد و بخش مسکن مطلوب نیست، به ویژه آنکه اگر بخواهید رونق همانند دوره‌­های گذشته با افزایش ناگهانی قیمت تکرار شود، آثار نامطلوب اجتماعی شدیدی به دنبال خواهد داشت. بنابراین، من هم با دیدگاه آقای آخوندی درباره شکل رونق‌­گیری بخش مسکن موافق هستم، با این تفاوت که فقط بافت فرسوده نیست و مسکن اجتماعی هم باید اجرائی شود. در دوره­های گذشته، ضعف اساسی دولت در این زمینه این بود که وزارتخانه استفاده مناسبی از زمین­های خود نکرد. به این معنی که زمین‌­های دولتی را برای کمک‌کردن به طرح‌­های مسکن کم­درآمد وارد نکرد.

 

شما عنوان کردید که برای افزایش حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیاز به یارانه دولتی است. این در حالی است که هم‌­اکنون دولت با مشکلات مالی عدیده­ای مواجه است و همچنین بافت فرسوده علاوه بر مشکلات اقتصادی که ساکنان با آن درگیر هستند، برخی مشکلات اجتماعی هم دارد که هر الگویی برای نوسازی آن نمی­‌تواند مطلوب باشد. بنابراین الگوی مواجهه با بافت فرسوده باید چگونه باشد؟
مشکلات اجتماعی که اشاره کردید، درست است. همین مشکلات هم هست که سودآوری سرمایه‌­گذاری را پایین می‌­آورد. ضمن آنکه این فرض که می­‌توان بدون پرداخت یارانه به نوسازی بافت فرسوده و همچنین افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش کمک کرد، جز با تراکم‌­فروشی و افزایش قیمت‌­های تصنعی امکان‌پذیر نیست. البته این روش عواقب بسیار بسیار بدی همچون گسترش سکونتگاه­‌های غیررسمی دارد. نکته دیگری که درباره بحران مالی دولت اشاره کردید، درست است، اما دولت می­‌تواند به برخی از بخش­‌ها اولویت دهد و باید دید که در کیک بودجه دولت کدام بخش برای تخصیص بودجه اولویت دارد. این مهم است.

 

می‌­توان از طریق برخی راهکارها همچون افزایش تراکم میزان حاشیه، سود بخش خصوصی را برای ورود به بافت فرسوده ارتقا داد؟
این الگویی است که مدیریت شهری در دوره­‌های گذشته پیگیری کرد، اما دولت منتقد فروش تراکم است؛ بنابراین نقض غرض است. می‌توان در بخش­‌هایی از این روش استفاده کرد، اما نباید به یک اصل تبدیل شود، چون اولین هدف نوسازی بافت فرسوده برای سکونت دوباره ساکنان آن است. اما اگر قیمت­‌ها خیلی افزایش یابد، گروه‌­های کم‌­درآمد که بخشی از آنها ساکن همین بافت هستند، به سمت سکونتگاه‌­های غیررسمی رانده می­‌شوند و به توسعه‌­ حاشیه­‌نشینی منجر می­‌شود که به معنی یک معضل بزرگ­‌تر است.

 

 پس چه باید کرد؟
چاره کار اجرائی‌کردن مصوبه دو سال پیش دولت برای پرداخت وام­های ارزان-قیمت به سازنده‌­ها و ساکنان بافت فرسوده است. البته دولت فعلا روی وام‌­های بانک مسکن در قالب صندوق پس‌انداز مسکن تمرکز کرده که یک الگوی مالی خودکفا است و اگر بخواهد سهم پرداخت وام از این محل را افزایش دهد، با کسری اعتبار صندوق مواجه می­شود؛ اما می­‌تواند همان مصوبه دو سال پیش را اجرائی کند.

 

ارسال دیدگاه شما

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیر سیستم منتشر خواهند شد
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهند شد
  • پیام هایی که به غیر از زبان پارسی باشد منتشر نخواهند شد
عنوان صفحه‌ها
نظرسنجی