نخستین هفته‌نامه تخصصی حمل و نقل

HAMLONAGHL WEEKLY

TWEEKLY.IR

امروز: ۱۳۹۹ پنج شنبه ۱۲ تير | Thursday 2 Jul 2020 | اِلخَميس ١١ ذو القعده ١٤٤١
پربیننده‌ترین:
تبلیغات
پروازنما تین نیوز
کیوسک
شماره: 189 | ۱۳۹۷ دوشنبه ۱۲ آذر
کد خبر: ۱۹۸۹۳
«حمل‌ونقل» در گفتگو با کارشناسان سمت و سوی بازار مسکن در ماه‌های آتی را بررسی کرد

ایستگاه بعدی رونق ملکی

بهشاد بهرامی|

 

بازار مسکن شهر تهران برای ششمین ماه متوالی با افت حجم معاملات همراه شد. ماه گذشته تعداد آپارتمان‌هایی که در پایتخت خرید و فروش شد به کمتر از ۷ هزار واحد رسید که تقریبا به اندازه فروردین بود؛ ماهی که به طور سنتی در ۱۵ روز دوم فعال است و نیمه اول در حالت تعطیل و نیمه‌تعطیل قرار دارد. چه عاملی موجب شده است که معاملات در میانه فصل پاییز در سطح اولین ماه بهار باشد؟

 


برخی اقتصاددانان و صاحب‌نظران اعتقاد دارند آنچه بیش از سایر عوامل باعث شده معاملات املاک شهر تهران به کمترین حد برسد تنزل شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی است. بهروز هادی زنوز با اشاره به اینکه در ماه میانی پاییز امسال، مجموعا ۶ هزار و ۹۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان ثبت شده است می‌گوید: این رقم یکی از کمترین حجم معاملات خرید آپارتمان در ۴۸ ماه گذشته است.
اما نکته معنادار در آمار شهر تهران افزایش قیمت مسکن با وجود تداوم ریزش شدید حجم معاملات مسکن در آبان‌ماه است. گزارش‌های رسمی حکایت از آن دارد: متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در آبان امسال از مرز ۹ میلیون تومان عبور کرده است. با این رقم افزایش قیمت مسکن در تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به بیش از ۹۰ درصد رسید.

 


آبان سال گذشته میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران کمتر از ۵ میلیون تومان یعنی ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود.
امیر قادری صاحب‌نظر اقتصادی در تحلیل چرایی افزایش قیمت توأم با کاهش معاملات به پدیده رکود تورمی اشاره می‌کند و می‌گوید: رکود تورمی یا ایستایی تورمی به وجود هم‌زمان تورم و رکود اقتصادی گفته می‌شود. رکود در تعریف اقتصادی به دو دوره سه‌ماهه پیاپی رشد منفی در اقتصاد یک کشور اطلاق می‌شود. «دوره‌ای که کاهش معنی‌دار در چهار عامل تولید، درآمد، اشتغال و تجارت ایجاد شود.» این دوره معمولا حداقل بین ۶ ماه تا یک‌سال است.

 


تورم اما از نظر علم اقتصاد اشاره به افزایش سطح عمومی تولید پول، درآمدهای پولی یا قیمت است. تورم عموما به معنی افزایش غیرمتناسب سطح عمومی قیمت در نظر گرفته می‌شود. تورم، روند فزاینده و نامنظم افزایش قیمت‌ها در اقتصاد است.
امیر قادری اعتقاد دارد ریشه رکود تورمی در بخش مسکن و احتمالا سایر بخش‌های اقتصاد ایران ناشی از عوامل سیاسی و اقتصادی است.
این صاحب‌نظر اقتصادی می‌گوید: یکی از اصلی‌ترین دلایل بروز رکود تورمی افزایش هزینه تولید است. افزایش هزینه تولید جدا از اینکه دلایل اقتصادی دارد دلایل سیاسی هم دارد. او مسائل ناشی از تحریم و نااطمینانی‌های ناشی از آن را از جمله دلایل سیاسی می‌داند. اما افزایش هزینه تولید را نیز در بروز پدیده رکود تورمی دخیل می‌داند.

 


از همین رو این پژوهشگر با وام گرفتن از پدیده رکود تورمی افزایش قیمت با کاهش معاملات را توضیح می‌دهد.
اما برخی دیگر از فعالان بازار مسکن عوامل دیگری را در کنار مسائل اقتصادی، عامل کاهش حجم معاملات می‌دانند. برخی بنگاهداران از کاهش مرغوبیت‌های فایل‌های ملکی خبر می‌دهند و می‌گویند در ماه گذشته تمایل سازندگان یا دارندگان واحدهای مرغوب به فروش کم شده است. آنها یکی از دلایل عقب‌نشینی عرضه ملکی از بازار را وجود قیمت‌های نجومی در بازار زمین می‌دانند.

 

به گفته آنها زمین و خانه‌های کلنگی یکی از عوامل اصلی تولید در بازار ملک است و سهم بالایی در هزینه‌های ساخت‌وساز دارد. به گفته بنگاهداران ارزش هر متر زمین یا معادل آن در شهر تهران ۱۰۰ درصد افزایش یافته است این در حالی است که ارزش واحدهای نوساز در ماه مورد نظر ۹۰ درصد بالا رفته است. با توجه به افزایش سایر هزینه‌ها سازندگان به امید افزایش بیشتر قیمت و افزایش بازدهی واقعی سرمایه‌گذاری (سود اسمی منهای تورم)هستند.
از همین‌رو با جهش قیمتی واحدهای آماده عرضه خود را در سطحی نرخ‌گذاری کنند تا بتوانند از درآمدهای حاصل از آن هزینه‌های مربوط به خرید زمین و سایر اجزای پروژه‌های ساختمانی را تأمین کنند.

 


بنگاهداران در توضیح این رفتار می‌گویند: برخی سازندگان با تعیین نرخ‌های پیشنهادی فروش واحدهای آماده بر اساس ارزش جایگزینی، علاوه بر اینکه قیمت‌‌ها را تا حدی زیادی افزایش داده‌اند موجب شده‌اند تقاضای موجود بنیه مالی کافی برای خرید این واحدها را نداشته باشد. منظور از ارزش جایگزینی، قیمت‌گذاری برای فروش آپارتمان‌ها بر مبنای نرخی است که با استفاده از عواید حاصل از فروش ملک سازنده قادر به آغاز عملیات ساختمانی و تأمین هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت پروژه‌های جدید باشد.

 


البته برخی از سازندگان دلیل دیگری را مطرح می‌کنند. آنها می‌گویند: ادامه جهش قیمت در بازار مصالح ساختمانی و کمیاب شدن مصالح و تجهیزات مورد نیاز برای ساخت‌وساز عاملی است که برخی سازندگان را ناچار به توقف مقطعی عرضه بخشی از واحدهای آماده به بازار فروش کرده است.
البته کارشناسان یکی دیگر از کمیابی فایل‌های فروش مرغوب را انصراف گروهی که به دنبال تبدیل در بازار بوده‌اند عنوان می‌کنند. حسین توکلیان اقتصاددان در این رابطه توضیح می‌دهد: این گروه از عرضه‌کنندگان ملکی به دلیل ناتوانی در یافتن فایل مناسب برای خرید و تبدیل آپارتمان خود فعلا انجام هر نوع معامله اعم از خرید و فروش مسکن متوقف یا به زمانی دیگری موکول کرده‌اند.

 


اما رضا خسروشاهی، اقتصاددان مسئله را کاملا از طرف تقاضا تحلیل می‌کند و چندان به عوامل سمت عرضه توجه ندارد.
این اقتصاددان اعتقاد دارد: تقاضای مصرفی در تهران به دلیل کم‌توانی از بازار خارج شده یا در حاشیه قرار گرفته است. تقاضای سرمایه‌ای نیز در کمین است.
او شرایط کمین را به شکارچی تشبیه می‌کند که مدت‌ها در گوشه پنهان شده و با دقت صحنه را زیر نظر دارد تا در بزنگاه به سمت صید مورد نظر شلیک کند.

 


خسروشاهی اعتقاد دارد تقاضای سرمایه‌ای میان بازارهای با قابلیت نقدشوندگی بالا و بازار مسکن کماکان در تردید است و با رصد هر دو به‌دنبال انتخاب در بهترین زمان است. او بازار ارز را یکی از بازارهایی می‌داند که موجب تردید سرمایه‌گذاران است. از این رو تأکید دارد تا تکلیف ارز روشن نشود امکان دارد سرمایه‌ها در ورود به بازار مسکن کمی محتاط باشند اما اگر بازار ارز در ادامه سال بخصوص تا پایان دی در این سطح بماند این بازار اندک اندک از زوم سرمایه‌گذاران خارج می‌شود.

 


البته محمد ارباب اقتصاددان و صاحب‌نظر در حوزه بازارهای مالی دیدگاه متفاوتی دارد. او می‌گوید استنادات کارشناسان به کاهش حجم معاملات نیازمند دقت و توجه بیشتری است. به گفته ارباب مبنایی که در آمارهای رسمی برای واحدهای معامله شده در نظر گرفته می‌شود مربوط به املاکی است که دارای کدپستی و کد رهگیری هستند. او معتقد است: در حالی کارشناسان بر چنین مبنایی قضاوت می‌کنند که در چند ماه اخیر به دلیل افزایش قیمت ملک، تقاضا در بازار به سمت پیش‌خرید واحدها رفته است. او پیش خرید را تاکتیک برای پوشش رشد قیمت‌ها در بازار ملک می‌داند و می‌گوید چون این بخش فاقد کد رهگیری است در سامانه رسمی قید نمی‌شود از همین رو تصور می شود افت حجم معاملات شدید بوده است.

 


سمت و سوی بازار مسکن در ادامه سال
از پنج کارشناس و فعال بازار ملک در خصوص جهت بازار ملک در ادامه سال پرسیده شده است.
اکثریت آینده بازار را تابع بازار ارز و ملاحظات سیاسی می‌دانند. محمد ارباب می‌گوید: اگر برجام منهای آمریکا پا برجا بماند و ریسک سیاسی جدید بر اقتصاد ایران تحمیل نشود شانس اینکه بازار ارز در محدوده فعلی نوسان کند زیاد است بنابراین در این حالت مسکن تنها انتخاب سرمایه‌گذاران است.
او درباره جغرافیای سرمایه‌گذاری در استان‌ها نیز تحلیل جالبی دارد و می‌گوید: بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده اعتبارات بانکی جذب شده از بانک‌ها در سراسر کشور در تهران مصرف می‌شود. در واقع توزیع نقدینگی با اختلاف به نفع تهران است. از این رو کماکان تهران مقصد اول سرمایه‌گذاران خواهد بود.

 


اما این کارشناس اقتصادی برای بازار مسکن شهرستان‌ها نیز یک شانس بزرگ قائل است.
ارباب می‌گوید: عمده متقاضیان صندوق یکم در تهران پس از جهش اخیر قدرت خرید کافی برای تهیه آپارتمان در تهران را ندارند بنابراین امکان دارد با تن دادن به سطح وام‌ها در شهرستان‌ها، در مکان‌هایی که آشنایی یا رفت و آمد دارند اقدام به سرمایه‌گذاری ملکی کنند.
از این رو او ایستگاه بعدی رونق در بازار املاک را مسکن شهرستان‌ها می‌داند که از ناحیه صندوق یکم می‌تواند تحریک شود.
اما بهروز هادی‌زنوز نگاه دیگری دارد او درباره ایستگاه بعدی رونق می‌گوید: بازار مسکن، بازار میان‌مدت است بنابراین تصمیم‌گیری‌ها در این بازار تا حدود زیادی تابع انتظارات است.

 


این اقتصاددان با سابقه تأکید دارد: در یک روال سنتی پس از شش ماه رونق از تهران به بازار مسکن شهرستان‌ها رسیده اما در دوره کنونی روند معاملات نشان می‌دهد در برخی شهرستان‌ها نیز افت معاملات رقم خورده است. زنوز این رفتار را نشانه‌ای از آن می‌داند که سطح بازدهی در شهرستان‌ها حتی کلان‌شهرها قابل مقایسه با تهران نیست. بنابراین نباید انتظار داشت سرمایه‌های کلان بازار شهرستان را انتخاب کنند.
این اقتصاددان البته در یک نکته با ارباب اشتراک دارد. او می‌گوید: احتمال آنکه تقاضای خرد به شهرستان مهاجرت کند وجود دارد.

 


البته قادری متفاوت از تمامی کارشنان آینده را تحلیل می‌کند. او می‌گوید هر نوع سرمایه‌گذاری بسته به انتظارات از آینده است. اگر روند سیاست‌گذاری در حوزه سیاست و اقتصاد به سمت اصلاح باشد طبیعتا می‌توان رونق را پیش‌بینی کرد اما اگر به این جهت نباشد نقدینگی بسته به بازدهی و شرایط از بازاری به بازاری دیگر دوره می‌افتد. در واقع شاهد رفتار ملخی در بازار هستیم. او اسم این پدیده را رونق نمی‌نامند و می‌گوید هیچ‌کس هجوم ملخ‌ها و مصرف محصولات را به منزله یک اتفاق خوب نمی داند. بنابراین هجوم سرمایه‌های سفته‌بازانه و حتی افزایش معاملات از این طریق را نباید به منزله رونق قلمداد کرد زیرا در نهایت به نفع محیط کلان اقتصاد نیست.


او امیدوار است ثبات بازار ارز، کاهش نااطمینانی‌های سیاسی، افزایش سطح وام مسکن از کانال های اقتصادی بتواند بستر رونق طبیعی بازار مسکن باشد، زیرا رونقی که از مسیر سفته‌بازی حاصل شود همانند باران‌های سنگینی است که پس از آن سیلاب به‌دنبال دارد نه افزایش توان آبیاری.

ارسال دیدگاه شما

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیر سیستم منتشر خواهند شد
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهند شد
  • پیام هایی که به غیر از زبان پارسی باشد منتشر نخواهند شد
عنوان صفحه‌ها
نظرسنجی