نخستین هفته‌نامه تخصصی حمل و نقل

HAMLONAGHL WEEKLY

TWEEKLY.IR

امروز: ۱۳۹۸ پنج شنبه ۲۳ آبان | Thursday 14 Nov 2019 | اِلخَميس ١٦ ربيع الاول ١٤٤١
پربیننده‌ترین:
تبلیغات
پروازنما تین نیوز
کیوسک
شماره: 225 | ۱۳۹۸ دوشنبه ۸ مهر
کد خبر: ۲۱۳۳۰
«حمل‌ونقل» در گفتگو با سه اقتصاددان بررسی کرد:

وضعیت جدید در بازار مسکن

بهشاد بهرامی: میانگین قیمت مسکن از ۱۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان در مردادماه به ۱۲ میلیون و ۹۶۹ هزار تومان در آخر تابستان تنزل کرد. البته میانگین قیمت مسکن در پایتخت در آخر تابستان سال جاری و در مقایسه با دوره مشابه سال قبل معادل ۶/ ۵۹ درصد افزایش یافته است. شهریور دومین ماهی است که قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کرده است. این روند از مردادماه شروع شده است.

 

در گفتگو با کارشناسان دلیل این روند سؤال شده است. ادامه این روند پرسش دیگری است که به بحث گذاشته شده و دست‌آخر اینکه اگر شوک جدیدی به بازارها وارد شود واکنش بازار مسکن چه خواهد بود؟ بلافاصله وارد دوره افزایشی می‌شود یا به مسیر طبیعی خود ادامه می‌دهد؟ برخلاف تصور رایج کارشناسان اجماع دارند افت قیمت مسکن تحت‌تأثیر عوامل بنیادی است نه انتظارات. بهبود انتظار شاید به تطبیق سریع‌تر واکنش‌ها کمک کرده است.

 

گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی از وضعیت بازار مسکن در شهر تهران حاوی اتفاقات مهمی است. مهم‌ترین اتفاق کاهش قیمت مسکن برای دومین ماه پیاپی است. اما در کنار کاهش سطح قیمت هم مهم است. قیمت مسکن یک کانال پایین آمد؛ دلیل کاهش قیمت مسکن از کانال ۱۳ میلیون به ۱۲ میلیون چیست؟
تیمور رحمانی:
به اعتقاد من مهم‌ترین دلیل کاهش قیمت مسکن در ماه اخیر به تخلیه اثر نقدینگی در قیمت مسکن بازمی‌گردد. مسکن تا اردیبهشت‌ماه سال جاری به‌شدت بالارونده بود به‌گونه‌ای که از تعادل بنیادی فراتر رفته بود از اردیبهشت معامله‌گران متوجه این وضعیت شدند از همین رو این توجه در کاهش حجم معاملات منعکس شد و معاملات به‌مرور افت کرد و بعدازآن در قیمت اسمی منعکس شد و در شهریور قیمت اسمی از کانال ۱۳ میلیون وارد کانال ۱۲ میلیون شد.

 

این وضعیت در اقتصاد ایران بارها تجربه شده و علم اقتصاد نیز به‌خوبی آن را توضیح داده است. وقتی سفته‌بازی حرارت می‌گیرد ممکن است قیمت از سطوح بنیادی بالاتر رود اما در ادامه با کاهش عوامل رشد، قیمت‌ها به سطوح بلندمدت و طبیعی بازمی‌گردند و رشد بیش‌ازحد تعدیل می‌شود.
سجاد ابراهیمی: مسکن در اقتصاد ایران دارای یک روند بلندمدت است.

 

در این روند به‌خوبی نشان داده می‌شود که قیمت این کالا برای دوره‌ای در خواب زمستانی قرار می‌گیرد فارغ از اینکه در اطراف آنچه اتفاقی می‌افتد بعد با جرقه از خواب وارد می‌شود و به اتفاقات انباشته شده در محیط واکنش نشان می‌دهد. این واکنش‌ها در برخی مقاطع می‌تواند بیش‌نمایی داشته باشد بنابراین پس از کاهش التهاب و هیجانات رفتارها و واکنش‌ها تصحیح می‌شود و مجددا به حالت خواب زمستانی می‌رود. در اینجا منظور از خواب زمستانی رکود معاملاتی و قیمتی است و اتفاقات محیط هم ‌روند متغیرهای بنیادی مثل رشد کل‌های پولی اعم از پایه پولی و نقدینگی است در کنار آن نرخ تورم هم که برآمده از این معادلات است اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

 

مسکن نشان داده، نه تنها بلافاصله به رشد بالای نقدینگی و تورم واکنش نشان می‌دهد بلکه با یک تأخیر خود را با واقعیت‌های اقتصادی تطبیق می‌دهد. بنابراین اتفاق اخیر را هم می‌توان در این چارچوب تحلیل کرد.


پویا جبل‌عاملی: گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که مسکن در آخر تابستان با دو پدیده روبهرو بوده است. رکود سطح معاملات و کاهش قیمت مسکن از سطح ۱۳ میلیون، به ۱۲ میلیون و ۹۶۹ هزار تومان است. اولین نکته توضیح‌دهنده، تعداد معاملات است. بر اساس گزارش بانک مرکزی تعداد واحدهای معامله‌شده در شهریورماه امسال در ۵ سال گذشته به لحاظ تعداد بی‌سابقه بوده است.

 

یعنی در معاملات مسکن رکورد کاهشی ثبت شده است. اما اگر سؤال کمی باز شود و چرایی کاهش معاملات در بخش مسکن واکاوی شود باید گفت که اقتصاد ایران در یک سال و نیم اخیر تحت یک ریسک کلی قرار داشت که از آن ناحیه عوامل آشکار تشدید و عوامل پنهان بروز کرد. به زبان ساده‌تر با بروز تحریم‌ها و شدت ریسک‌های سیاسی اقتصاد با یک واکنشی کلی روبه‌رو شد این واکنش از بازار ارز آغاز و به‌صورت دومینویی به دیگر بازارها سرایت کرد.

 

آنچه موجب شد بازارها به‌صورت دومینویی وارد نوسان شوند نقدینگی انباشته در اقتصاد ایران بود که به‌واسطه نرخ سود بانکی مجال ظهور پیدا نکرده بود. پس از مواجهه اقتصاد با تحریم و برقراری ثبات در بازاری مانند ارز به دلیل جهش بالا اقتصاد مجددا وارد دوره تطبیق شده است. بنابراین مسکن نیز از ایت قاعده مستثنی نیست.

آیا این کاهش قیمت ادامه‌دار خواهد بود یا نه؟
تیمور رحمانی:
به گمان من روند کاهش قیمت‌ها تا دو ماده دیگر نیز ممکن است ادامه پیدا کند و پس‌ازآن در همان سطح تثبیت می‌شود و مسکن وارد فاز رکود خواهد شد. در این وضعیت برای یک دوره دو یا سه‌ساله مسکن در سطح تثبیت شده قرار خواهد داشت تا به‌مرور تورم این وضعیت پیشی بگیرد.
سجاد ابراهیمی: برداشت من این است که در حدود فعلی مسکن به یک ثباتی برسد. درواقع کاهش قیمت اسمی در همین حدود متوقف شود تا با رشد تورم قیمت واقعی نیز شروع به افت کند.


پویا جبل‌عاملی: روند کاهش قیمت اسمی ممکن است تا آخر پاییز ادامه داشته باشد اما این روند دیگر ادامه‌دار نخواهد بود و مسکن در کانال ۱۲ میلیون تومان باقی خواهد ماند. البته در شهرستان‌ها ممکن است به جهت پیروی با تأخیر از تهران این اتفاق یک یا دو ماه بیشتر زمان ببرد. اما درمجموع کاهش قیمت اسمی مستمر نخواهد نبود.


درصورتی‌که شوکی جدید در اقتصاد ایران رخ دهد آیا مجددا قیمت مسکن جهش پیدا می‌کند؟
تیمور رحمانی:
من بعید می‌دانم مسکن در یک دوره کوتاه‌مدت به شوک‌ها و اتفاقات پیرامونی واکنش نشان دهد برداشتم این است اگر روندها تصحیح نشود و قرار باشد مسکن مجددا وارد فاز جهش شود حداقل دو سالی زمان خواهد برد.


سجاد ابراهیمی: خاصیت بازار مسکن به‌گونه‌ای است که نمی‌توان گفت لحظه‌ای به اتفاقات واکنش نشان دهد چون بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که دارای سطح‌بندی به لحاظ ورود نقدینگی است؛ بنابراین نقدینگی خرد زیر ۵۰۰ میلیون تومان امکان ورود به بازار ندارد و باید بیش از این سطوح وارد بازار شود.

 

ازاین‌جهت این بازار متأثر از نقدینگی‌های کلان است. نقدینگی‌های کلان به بازدهی بازارها توجه دارند. با توجه به رقابت جانشینی میان بازار دارایی‌ها نقدینگی کلان ابتدا وارد بازارها جذاب می‌شوند و پس از ذخیره سود به‌سوی بازارهای دیگر می‌روند؛ بنابراین بسته به اینکه شوک از کدام ناحیه باشد و از چه جنسی بر روند بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. نکته آخر اینکه بازار مسکن دارای قدرت نقدشوندگی پایینی است بنابراین نقدینگی در هر شرایطی و تحت هر ریسکی وارد این بازار نخواهد شد و برای مثال اگر به ناحیه ریسک‌های سیاسی شوکی وارد شود بسته به تبعات آن مسکن نمی‌تواند بازار میزبان نقدینگی‌های کلان باشد.


پویا جبل‌عاملی: اگر در دو ماه آینده شوکی در اقتصاد ایران رقم نخورد بعید است مسکن مجددا وارد فاز افزایشی شود؛ اما وضعیت بازار مسکن به گمان من یک تفاوت با دوره‌های قبلی کرده است. این تفاوت خود را در کاهش دوره جهش و رکود در بازه پیش رو نشان می‌دهد. با توجه به مجموع اتفاقات پیرامون اقتصاد ایران، اگر روند متغیرهای کلان همانند نرخ رشد نقدینگی، نرخ تورم، نرخ رشد اقتصادی و... همانند گذشته باشد امکان دارد دوره رکود در مقایسه با قبل کوتاه‌تر شود. ازاین‌رو باید گفت شوک بعدی به بازار مسکن با توجه به روند متغیرهای اقتصاد کلان تعیین می‌شود.

ارسال دیدگاه شما

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیر سیستم منتشر خواهند شد
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهند شد
  • پیام هایی که به غیر از زبان پارسی باشد منتشر نخواهند شد
عنوان صفحه‌ها
نظرسنجی